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description: Vendita Palmanova 213/A — trattativa immobiliare in corso
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## Stato — VENDUTA (aggiornamento 29/07/2026)

Mauro conferma: casa venduta il 28/07/2026.

**Preliminare di compravendita firmato (10/09/2026):** pratica di firma FEA completata — Mauro ha firmato l'08/09, Gabriele Apadula (acquirente) il 10/09. Passaggio successivo all'accettazione della proposta (28/07), precede il rogito (scadenza 30/11/2026). Audit log + PDF firmato del preliminare, entrambi archiviati: [[documenti-vendita]].

**Come tecnico dell'archiviazione — RISOLTO (29/07/2026):** creata `_documenti/` (originali, flat, mai in git) + `inbox-documenti/` (ingestione scansioni Dropbox, Adrian processa e sposta). 8 documenti reali ingeriti finora (aggiunta 31/07: accettazione proposta firmata + audit log FEA): vedi [[documenti-vendita]].

**Provvigione — CHIUSO (30/07/2026):** Mauro conferma pagata. La domanda "accettazione o rogito" è superata dal fatto — bonifico €3.660 (3.000+IVA) già versato a West Srl il 28/07 (vedi [[documenti-vendita]]).

**Caparra confirmatoria completata (29/07/2026, da documenti):** i 28.000€ previsti dalla proposta sono arrivati per intero — 5.000€ rilasciati da West Srl (deposito fiduciario, 28/07) + 23.000€ da Gabriele Apadula direttamente (integrazione, ordinata 29/07, regolamento 30/07). Entro la scadenza del 31/07 indicata in proposta. La compravendita procede come da accordo — vedi [[documenti-vendita]] per i dettagli dei bonifici.

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## Vendita Palmanova 213/A

Appartamento 86 mq (ex casa della madre Milena) + un box, via Palmanova 213/A — Milano città (Cimiano/Crescenzago, **non** Milano Due). Mandato Tempocasa firmato 24/03, scadenza nov 2026, provvigione **3.000 flat (scritta nel mandato)**. Floor contrattuale 300k: protegge dall'obbligo di vendere, **non dall'ancoraggio**.

Commerciabilità **sbloccata**: CILA in sanatoria chiusa 30/04 (difformità minore sanata, costo 2.375). Nessuna pendenza residua.

**Prezzo reale = 285k per casa + box insieme (fatto, Mauro 15/07).** Desiderata attuale sul pacchetto pieno. Mauro ha detto a voce a Matteo che a 285 avrebbe chiuso. Il floor operativo è quello, non 300. *Tacca: un numero detto a voce alla controparte è un numero ceduto.* **Il 285 è valutazione ponderata da mesi, non improvvisata (fatto, Mauro 15/07)** — poggia su un dato empirico: **in mesi nessuna offerta concreta oltre 270 (fatto, Mauro 15/07)**. Questa è la base che regge il floor: non è pressione dell'agente, è il mercato.

**[SUPERATA il 28/07 — vedi in fondo.]** **Offerta corrente 270k = stesso pacchetto pieno (casa + box). Gap secco = 15k (fatto, 15/07).** Non c'è più ambiguità box: è dentro. Riferimento: 15k ≈ 9 mesi del costo-attesa di Mauro (~1.700/mese).

**Il numero che governa la decisione (fatto, Mauro):** un anno fermo costa **~20-21k** (rendimento mancato sui 285k + spese condominiali) = **~1.700/mese**. Conseguenza: 285 non è una resa, è il conto. E ogni aggravio si converte in giorni di attesa (1.500 ≈ 26 giorni; 3.000 ≈ 2 mesi; box scorporato a 30k ≈ 18 mesi → quello no).

**Walk-away già giocato (fatto, Mauro): Matteo sa che Mauro può ritirare l'appartamento**; detto esplicitamente che, visto il tempo che ci stanno mettendo, può anche mollare il colpo. Leva di forza reale — chi può ritirarsi tratta da forza. Da non svalutare ripetendola troppo.

Rischio osservato — **pattern Tempocasa: non scendono sul prezzo reale, scompongono il pacchetto**. Spacchettamento proposto e rifiutato, box sottostimato a voce (20-25k vs ~30-32k). **Offerta 270k respinta due volte: 13/04, e di nuovo 15/07 (stavolta 270 casa + box a parte in nero) — irricevibile.** Al 15/07, prima contrarietà di Matteo al rifiuto netto: incentivo dell'agente a chiudere, non segnale sul valore (inferenza-Elon).

**Leva viva (opzione, Mauro): riservare il box all'acquirente casa** per alcuni mesi, così può comprarlo separato e dichiarato. Rischio da chiudere: se si blocca il box **senza fissare adesso prezzo e scadenza dichiarati**, è un'opzione gratis regalata (compra la casa, poi tratta il box con comodo). Meccanica corretta: box a X, dichiarato, entro data Y — altrimenti torna sul mercato.

**Postura fissata (14/07):** l'unico numero è *quanto arriva netto, con che certezza, quando*. Non c'è una linea, c'è un conto — tranne una: **prezzo falso in atto = no secco** (dichiarazione falsa in atto pubblico, firma di Mauro, rimborso in nero non esigibile). Regola operativa: **il conto si fa fuori dalla stanza.** 24h di riflessione costano ~55 euro. Rischio reale non è pagare 2k in più: è **far saltare l'operazione per 2k**.

### PROPOSTA D'ACQUISTO A 285k — arrivata 24/07, firmata dal proponente, in attesa della firma di Mauro (fatto, documento in chat 28/07)

Proponente **Gabriele Apadula** (n. Milano 09/11/1991), tramite West SRL / agente **Matteo Bombonato**. Protocollo 20260724, firma proponente 24/07/2026 20:08.

**Il floor ha tenuto interamente.** Prezzo **285.000 a corpo**, **pacchetto pieno dichiarato**: appartamento (fg. 151 part. 126 sub 8, A/3, 5 vani) **+ autorimessa** (fg. 151 part. 257 sub 7, C/6, 17 mq). **Nessun nero, nessuno spacchettamento, nessuna condizione sospensiva** (art. 7 bis) — quindi **niente clausola mutuo**. Su ogni asse su cui si era combattuto dal 13/04, la controparte ha ceduto.

Caparra: **5.000** già in deposito fiduciario presso l'agenzia (diventa caparra confirmatoria ex art. 1385 all'accettazione) **+ 23.000 entro il 31/07** = **28.000 (~9,8%)**. Irrevocabilità della proposta fino al **30/07/2026 ore 24**. **Rogito entro il 30/11/2026**, studio NR Notai, spese a carico del proponente. Arredo completo ceduto **a titolo gratuito** dentro il prezzo.

**Dove si è spostato il rischio: dal prezzo alle dichiarazioni del venditore (art. 1), che Mauro firma con manleva esplicita.** Tre da verificare prima della firma:
1. **Conformità catastale/planimetrica** — la CILA in sanatoria è chiusa 30/04, ma se non è seguita la **variazione catastale (DOCFA)** la planimetria non è conforme e la dichiarazione è falsa. **[RISOLTO 28/07 — il DOCFA c'è. Ma la verifica ha aperto un difetto diverso e più concreto: vedi sotto.]**
2. **Spese condominiali** — dichiara ~3.000/anno (2025) e **nessuna straordinaria deliberata**: da riscontrare sull'ultimo verbale d'assemblea.
3. **Impianti non conformi** — già dichiarato nel testo, quindi **coperto**. Agibilità non dotata e accettata dal proponente: coperta.

Adempimenti a carico di Mauro, non bloccanti: **APE** (classe energetica "da verificare" — **[RISOLTO 28/07 — l'APE esiste già, classe D]**). **Dichiarazione provvigionale non allegata al PDF**: da farsi mostrare, deve dire 3.000 flat come da mandato, e va saputo che di norma la provvigione matura all'**accettazione**, non al rogito. **[CORREZIONE 28/07 — segnalazione mal calibrata.** L'art. 8 che rinvia alla *dichiarazione provvigionale* disciplina **il sottoscritto = il proponente**: è la provvigione lato acquirente, e a Mauro interessa poco. Il rapporto di Mauro con l'agenzia è retto dal **suo mandato di marzo** — 3.000 flat, scritto — che una proposta d'acquisto non può modificare: sono due contratti separati. Il documento da riguardare, se si riguarda qualcosa, **è il mandato, non l'allegato mancante.** Unica domanda che resta viva e che sta nel mandato: **quando matura la provvigione di Mauro, all'accettazione o al rogito?** Se all'accettazione, i 3.000 sono dovuti anche nell'ipotesi in cui il rogito saltasse. È l'ultima delle priorità del dossier.]

**Netto atteso ≈ 285k − 3k provvigione − APE. Nessuna plusvalenza tassabile** (immobile da successione, escluso ex art. 67 TUIR) — inferenza da confermare col notaio.

Costo-attesa fino al rogito (4 mesi) ≈ 7k: **già dentro il conto** con cui era stato fissato il floor a 285. La scadenza mandato (nov 2026) è irrilevante una volta perfezionato il preliminare.

### Documenti agenzia — CILA, DOCFA, APE (fatti, PDF in chat 28/07)

**CILA in sanatoria.** Pratica GGLMFR69A31F205O-09042026-1100, presentata **09/04/2026**, ricevuta SUE **14/04/2026**. Oggetto: *demolizione tavolato interno*, opera realizzata **24/11/2008**. Difformità rispetto alla licenza edilizia **n. 664 del 05/03/1964**. Tecnico asseverante: **arch. Marco Steve Sellitti** (Ordine Milano n. 22776, studio 412LAB). Versato: sanzione €1.000 + diritti €75 = **€1.075**. La CILA produce effetti immediati con la presentazione.

**DOCFA — il fatto che conta.** Pratica **MI0274977 del 21/04/2026**, motivo *divisione / diversa distribuzione degli spazi interni*, costo €140. Esito:
- **sub 8 SOPPRESSO**
- **sub 838 costituito** — appartamento A/3, classe 4, 4,5 vani, sup. cat. **87 mq**, rendita **€604,25**, piano 2
- **sub 839 costituito** — **C/2, piano 5, il vano solaio**, rendita €7,44

**→ Difetto nella proposta d'acquisto (28/07).** La proposta identifica l'appartamento come **fg. 151 part. 126 sub 8, A/3 classe 3, 5 vani, rendita €568,10**: sono i dati **ante-DOCFA**, un subalterno che non esiste più e un classamento superato. Inoltre **il sub 839 non compare fra i dati catastali**: il vano solaio è citato solo a parole nella descrizione, senza identificativo proprio. Precisazione: il DOCFA è una *divisione* — il vecchio sub 8 comprendeva anche il vano al piano 5, e il DOCFA l'ha scorporato in unità autonoma. La volontà delle parti resta chiara, ma in atto devono comparire entrambi i successori (838 e 839). Il difetto vive **solo nella proposta d'acquisto**: CILA, DOCFA e APE sono ciascuno corretto nel proprio perimetro. L'autorimessa (part. 257 sub 7, C/6) non è toccata dal DOCFA e risulta corretta.

**APE — esiste già.** Protocollo **1514601887426**, emesso **21/04/2026**, valido fino al **21/04/2036**. **Classe D**, EPgl,nren 145,78 kWh/m²anno. Certificatore **Gianluca Beretta** (accreditato Regione Lombardia n. 21584). Riferito al **sub 838**, quindi già post-DOCFA. La proposta dichiara *"classe energetica da verificare"*: falso per difetto, l'adempimento è assolto.

**Taratura della gravità (28/07).** Nessuna delle tre imprecisioni è grave. **Sub 8 soppresso**: il notaio fa comunque la visura e usa gli identificativi corretti — si corregge da sé. **Classe energetica "da verificare"**: dichiarare meno di quel che si ha non espone; l'APE si allega al rogito. **Sub 839**: l'unica che vale una telefonata, non perché rischi di perdere il solaio (il testo lo include a parole) ma perché dopo il DOCFA è unità autonoma e va trasferita con i suoi dati. Il rischio vero del dossier resta l'art. 1 — segnatamente il verbale d'assemblea.

**Meccanica del punto assemblea (28/07).** La proposta contiene tre dichiarazioni condominiali distinte: ordinarie ~3.000/anno (2025); nessuna straordinaria deliberata; nessun fondo speciale ex art. 1135 c.1 n.4 c.c. La seconda pesa: **fra venditore e acquirente le straordinarie si ripartiscono per data della delibera, non per data dei lavori** (art. 63 disp. att. c.c.). Delibera prima del rogito → conto di Mauro, anche se il cantiere apre a primavera.
Conseguenza asimmetrica: tacere non fa risparmiare nulla. La spesa resta a Mauro per legge in ogni caso; la falsa dichiarazione aggiunge solo il rischio (art. 1 = presupposto essenziale del consenso, richiama caparra/risoluzione/manleva — con caparra da 28k, la leva vale il doppio, 56k, o una rinegoziazione del prezzo). Non c'è scenario in cui resta nascosta: al rogito il notaio acquisisce dall'amministratore la dichiarazione ex art. 63.
Azione individuata: verbale ultima assemblea + consuntivo 2025 + una riga dall'amministratore — non precondizione alla firma, riscontro in parallelo (l'irrevocabilità scade il 30/07). La domanda interna da chiudere prima di firmare: **a Mauro risulta una convocazione o una delibera per lavori straordinari?** Se non gli risulta nulla, la dichiarazione è vera e la firma è sicura. Sotto-domanda aperta: l'immobile viene da successione — dopo il subentro, le convocazioni arrivano effettivamente a Mauro, o l'amministratore ha continuato a intestarle alla madre?

**DECISIONE DI MAURO (28/07): nessuna azione — non si scrive a Matteo, non si scrive all'amministratore, si firma.** Difendibile: la verifica ex art. 63 è un passaggio obbligato del notaio prima del rogito, quindi il documento arriva comunque senza muovere nulla; la dichiarazione si rende secondo scienza e conoscenza; muoversi ora produce solo rumore verso l'agenzia per una carta che serve a novembre. Il piano d'azione discusso in precedenza (contattare Matteo/l'amministratore) è superato: resta come ragionamento, non come cosa da fare. Unico presupposto sostanziale che regge la decisione: che a Mauro arrivino le convocazioni d'assemblea dopo il subentro per successione. Se emergesse qualcosa dopo, restano quattro mesi al rogito e una correzione spontanea prima dell'atto non è una falsità scoperta — si negozia, non si risolve.

**Lettura (inferenza-Elon):** tre imprecisioni — dati catastali soppressi, unità omessa, classe energetica ignota — tutte su documenti che l'agenzia aveva già in mano da aprile. Non dolo: proposta compilata sui dati del mandato di marzo. Ma è la misura di quanta fiducia meriti il resto del testo senza riscontro.

## Svuotamento effetti personali — timing (01/08/2026)

Arredo completo ceduto a titolo gratuito nel prezzo (vedi sopra) — lo svuotamento riguarda solo effetti personali, non un trasloco vero e proprio. Segnalato da Mauro come rischio di tempistica, non di sostanza: la finestra stretta è la sovrapposizione tra la trasferta di lavoro a Los Angeles (9-15 novembre, American Film Market — vedi [[project_reminders_sync]] ed evento su Outlook Calendar) e la scadenza rogito (entro 30/11). Tra il rientro e il rogito restano solo ~2 settimane (16-30/11).

**Obiettivo proposto**: completare lo svuotamento **prima** della trasferta (oggi, 01/08, ce ne sono più di 3 mesi), lasciando novembre libero per la sola burocrazia del rogito invece di farci convivere anche lo svuotamento. Target promemoria: fine ottobre 2026 come cuscinetto prima della partenza del 9/11. Nessuna data fissata per l'inizio operativo — decisione ancora di Mauro.

**Aggiornamento 01/08/2026**: Mauro ha proposto a Matteo (Tempocasa) di anticipare il rogito a fine ottobre. Matteo ha risposto via WhatsApp (31/07, "ieri" rispetto a oggi): "Ok, tutto chiaro! Ci aggiorniamo man mano così almeno poi vediamo quale data scegliere insieme 😊" — disponibilità confermata a concordare, ma **nessuna data ancora scelta**, si procede man mano. Da seguire nelle prossime settimane finché non emerge una data concreta.

## Incontro Tempocasa 15/07 — cronaca della trattativa

**14/07** — Matteo (Tempocasa) telefona: ha un potenziale acquirente, rifiuta di dare dettagli al telefono, chiede incontro. Fissato mattina 15/07.

Lettura Elon (inferenza, poi smentita — vedi tacca epistemica sotto): se fosse 285 pieno e pulito lo diceva al telefono. Ipotesi in ordine: 285 sulla carta ma meno nei fatti (box escluso/scorporato, sospensiva mutuo, tempi lunghi, oneri spostati, richiesta di compartecipazione alla provvigione). Contro-ipotesi: prassi da agente, la proposta si porta e si firma di persona.

Ipotesi mutuo gonfiato (Mauro): meccanica reale (banca finanzia % del minore tra prezzo e perizia; prezzo dichiarato alto → più erogato → differenza restituita in nero). Nessun elemento che Matteo la proponga; se emerge: "No. In atto va il prezzo reale."

Piano concordato: prima domanda prezzo/cosa comprende/tempi; nessuna firma in stanza ("fammi vedere la proposta, ti dico entro stasera"); provvigione 3.000 flat non rinegoziabile; il conto (netto/certezza/tempi) si fa fuori dalla stanza; il costo dell'attesa (~1.700/mese) non si condivide con la controparte.

**15/07 — esito.** Offerta: 270k casa + box pagato a parte in nero. Respinta a voce, irricevibile — sotto il floor di 15k e col nero su cui Mauro non tratta. Matteo per la prima volta ha mostrato un po' di contrarietà al rifiuto netto (segnale del suo incentivo a chiudere, non del valore). Mauro ha ribadito floor 285. Leva messa sul tavolo: separare vendita box e casa (dichiarato, per togliere il nero senza regalare il box) — opzione, non ancora agita.

*Tacca epistemica: l'ipotesi etichettata "debole" il 14/07 (attacco frontale sotto 285) è quella che si è realizzata.*